AVVISO DI APERTURA DI PROCEDIMENTO COMPETITIVO PER LA PRESENTAZIONE DI OFFERTE CONCORRENTI IRREVOCABILI PER L’ACQUISTO DELLA PORZIONE DI TERRENO DI PROPRIETÀ DI ITALIANA COSTRUZIONI S.P.A. SITA IN ROMA, VIA DI TOR PAGNOTTA N. 351, E PER LA CESSIONE DELLA POSIZIONE CONTRATTUALE DI ITALIANA COSTRUZIONI S.P.A. NELL’ACCORDO PROGRAMMATICO TOR PAGNOTTA

ITALIANA COSTRUZIONI S.P.A. e l’Esperto rendono noto che è stata avviata una procedura competitiva finalizzata all’individuazione di interessati all’acquisto della porzione di terreno di proprietà di Italiana Costruzioni S.p.A. sita in Roma, Via di Tor Pagnotta n. 351 (di seguito, l’“Immobile”) e alla cessione della posizione contrattuale di Italiana Costruzioni S.p.A. nell’Accordo Programmatico Tor Pagnotta del 6 dicembre 2022 (di seguito, l’“Accordo Programmatico”), limitatamente alla porzione di diritti e obblighi spettanti a Italiana Costruzioni S.p.A. (di seguito, la “Posizione Contrattuale” e, congiuntamente all’Immobile, l’“Operazione”), nell’ambito della Composizione Negoziata della Crisi avviata da Italiana Costruzioni S.p.A. ai sensi degli artt. 12 ss. del D.Lgs. 14/2019 e successive modifiche (il Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza – “CCII”).

OGGETTO DELL’OPERAZIONE E BASE GIURIDICA

La procedura competitiva è indetta nell’ambito della Composizione Negoziata della Crisi, disciplinata dagli artt. 12 ss. del D.Lgs. 14/2019 (CCII), ed è volta alla raccolta di offerte concorrenti irrevocabili per l’acquisto dell’Immobile e per la cessione della Posizione Contrattuale, limitatamente alla porzione di diritti e obblighi di Italiana Costruzioni S.p.A. derivanti dall’Accordo Programmatico Tor Pagnotta. L’operazione si inscrive, ai sensi dell’art. 21, commi 1 e 2, CCII tra gli atti di straordinaria amministrazione da compiersi in coerenza con la Composizione Negoziata in corso. Resta inteso che la procedura competitiva nella Composizione Negoziata non è direttamente disciplinata dal CCII mediante norme specifiche paragonabili a quelle della liquidazione giudiziale; la presente procedura è quindi svolta secondo i principi di trasparenza, pubblicità, competitività e parità di trattamento, desunti dalla prassi e dalla dottrina.

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

L’Immobile oggetto dell’Operazione è costituito dalla porzione di terreno di proprietà di Italiana Costruzioni S.p.A. sita in Roma, Via di Tor Pagnotta n. 351, della superficie di circa 24.333 mq, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Roma, Foglio 887, Particella 1097, categoria D/6 (fabbricati, locali sportivi con fini di lucro).

L’Immobile comprende numerosi fabbricati, una piscina e campi da gioco a servizio di un centro sportivo denominato “Prato Smeraldo”, cui si accede da un cancello posto sulla strada privata che parte dal numero civico 351 della Via di Tor Pagnotta. Il titolo di provenienza è il Decreto di Trasferimento del Tribunale di Roma, rep. 16479/2012, nell’ambito del procedimento R.G. n. 34680/2007, a seguito dell’aggiudicazione in asta del 31 maggio 2012 per il prezzo di Euro 1.455.000. Risultano inoltre le concessioni in sanatoria n. 336731 del 13 maggio 2008 per mq 653,05 e n. 336732 del 13 maggio 2008 per mq 72,14, relative a immobili con destinazione d’uso sportiva.

L’Immobile è attualmente concesso in locazione all’Associazione Sportiva Dilettantistica Rugby Roma Olimpic Club 1930 in forza di contratto di locazione stipulato in data 23 settembre 2016, con decorrenza dal 1° ottobre 2016 e scadenza originaria al 30 settembre 2022. Il contratto prevede il rinnovo automatico per ulteriori 6 (sei) anni, fatta salva la disdetta da parte del Locatore nelle ipotesi di cui all’art. 29, lettere c) e d), della legge n. 392/1978; in assenza di disdetta, il contratto risulta pertanto rinnovato fino al 30 settembre 2028. Il contratto riguarda il centro sportivo composto da terreno con fabbricati, piscina e campi da gioco. La documentazione completa relativa al contratto di locazione sarà resa disponibile nella data room virtuale.

CESSIONE DELLA POSIZIONE CONTRATTUALE NELL’ACCORDO PROGRAMMATICO TOR PAGNOTTA

L’Accordo Programmatico Tor Pagnotta è stato stipulato in data 6 dicembre 2022, in sostituzione della scrittura privata del 18.07.2022, restando valido l’addendum del 03.10.2022, tra Navarra Iniziative Immobiliari S.r.l., Italiana Costruzioni S.p.A. (), Magliana S.r.l., Italsac 90 S.r.l., Costruzioni Immobiliari 2010 S.r.l. e Potmos S.r.l.

L’Accordo ha per oggetto la presentazione congiunta a Roma Capitale di un Piano attuativo in variante al PRG vigente per l’urbanizzazione del comprensorio “Tor Pagnotta”, comprendente le aree di proprietà di N.I.I. (Foglio 887, part.lle 119, 391, 1096, 1542, 1567, 1601 e 1684) e di Italiana Costruzioni S.p.A. (I.C.) (Foglio 887, part.lla 1097).

In base all’Accordo, Italiana Costruzioni S.p.A. (I.C.) partecipa quale comproprietaria delle aree di ricaduta dei diritti edificatori compensativi e ha assunto l’obbligo di: (a) cooperare alla presentazione e all’approvazione del Piano attuativo; (b) partecipare pro quota, nell’ambito del 41% a carico di Navvarra Iniziative Immobiliari S.r.l. e Italiana Costruzioni S.p.A., alle spese e ai costi di redazione, presentazione e approvazione del Piano, essendo tale quota del 41% determinata in proporzione alla sommatoria dei diritti edificatori afferenti all’area di ricaduta in località Tor Pagnotta, per un totale di circa 69.840,00 mc; e (c) costituirsi in Consorzio con le altre Parti per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione una volta approvato il Piano.

La cessione oggetto della presente procedura riguarda esclusivamente la porzione di diritti e obblighi di Italiana Costruzioni S.p.A. ai sensi dell’Accordo Programmatico Tor Pagnotta e avverrà nei limiti e alle condizioni previste dalla legge applicabile e dallo stesso Accordo.

Si precisa che la cessione della Posizione Contrattuale è subordinata al consenso delle altre Parti dell’Accordo Programmatico, ove richiesto ai sensi dell’art. 1406 c.c., salvo diversa previsione dell’Accordo stesso o della disciplina applicabile alla procedura di Composizione Negoziata della Crisi.

REQUISITI SOGGETTIVI DEGLI OFFERENTI

Possono presentare offerte tutti i soggetti, persone fisiche o giuridiche, anche in forma associata o consorziata, in possesso dei seguenti requisiti: (i) piena capacità di agire e legittimazione a contrattare; (ii) regolarità ai fini della normativa antimafia di cui al D.Lgs. 159/2011 e ss.mm.ii.; (iii) assenza di procedure concorsuali a proprio carico, salvo i casi in cui sia stata autorizzata la prosecuzione dell’attività ai sensi di legge; (iv) assenza di condanne penali passate in giudicato per reati che incidano sulla moralità professionale. L’offerente dovrà allegare all’offerta apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante il possesso dei suddetti requisiti.

CONDIZIONI DELL’OPERAZIONE E VERIFICA DELL’IMMOBILE E DELLA POSIZIONE CONTRATTUALE

L’Immobile è ceduto e la Posizione Contrattuale è trasferita sulla base della documentazione resa disponibile agli offerenti nella data room virtuale, le cui modalità di consultazione sono descritte a fondo pagina. Gli offerenti sono tenuti a svolgere ogni opportuna e completa verifica sulla situazione urbanistica, edilizia, catastale, patrimoniale, fiscale e legale dell’Immobile, nonché sulla consistenza, validità, efficacia e contenuto della Posizione Contrattuale, prima di presentare l’offerta, in quanto nessuna garanzia potrà essere prestata da Italiana Costruzioni S.p.A.

CORRISPETTIVO - MODALITÀ DI PAGAMENTO

Il prezzo base dell’Operazione è pari a Euro 1.500.000,00 (un milione e cinquecentomila/00), da corrispondersi in un’unica soluzione alla stipula del contratto definitivo avente a oggetto la compravendita dell’Immobile e la cessione della Posizione Contrattuale, che avverrà entro e non oltre 5 giorni lavorativi dall’omologazione definitiva dell’Accordo di Ristrutturazione dei debiti ex artt. 57, 61 e 63 CCII.

CAUZIONE E GARANZIA

Ogni offerta concorrente dovrà essere corredata da un deposito cauzionale infruttifero pari al 10% (dieci per cento) del prezzo base d’asta, e pertanto pari a Euro 150.000,00 (centocinquantamila/00).

La cauzione sarà restituita ai soggetti non aggiudicatari entro 30 (trenta) giorni dalla conclusione della procedura competitiva, senza interessi. In caso di aggiudicazione, la cauzione sarà trattenuta a titolo di acconto sul corrispettivo complessivo dell’Operazione. Qualora l’aggiudicatario non addivenga alla stipula del contratto definitivo avente a oggetto la compravendita dell’Immobile e la cessione della Posizione Contrattuale entro il termine previsto, la cauzione sarà incamerata a titolo di penale, fatto salvo il risarcimento del maggior danno.

TERMINE PER LA PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE

I soggetti interessati dovranno far pervenire le proprie offerte entro e non oltre le ore 12:00 del 30 settembre 2026.

CONTENUTO MINIMO DELLE OFFERTE

Ciascuna offerta, a pena di inammissibilità, dovrà contenere: (a) i dati identificativi completi dell’offerente (denominazione o ragione sociale, sede legale, codice fiscale/partita IVA, legale rappresentante) e, in caso di soggetti associati, l’indicazione del mandatario; (b) l’indicazione del prezzo offerto per l’Operazione, che non potrà essere inferiore al prezzo base d’asta; (c) la dichiarazione espressa di irrevocabilità dell’offerta per un periodo non inferiore a 120 (centoventi) giorni dalla data di presentazione; (d) la prova dell’avvenuto versamento della cauzione; (e) l’indicazione delle fonti di finanziamento dell’operazione e la prova della relativa disponibilità o impegno di finanziamento; (f) la dichiarazione di aver preso visione della documentazione disponibile nella data room virtuale e di accettare lo stato di fatto e di diritto dell’Immobile e lo stato giuridico e contrattuale della Posizione Contrattuale; (g) la dichiarazione di possesso dei requisiti soggettivi di cui al presente Avviso; (h) la tempistica proposta per la stipula del contratto definitivo avente a oggetto la compravendita dell’Immobile e la cessione della Posizione Contrattuale.

L’offerta dovrà essere sottoscritta dal legale rappresentante dell’offerente con firma digitale e trasmessa, unitamente ai relativi allegati, a mezzo PEC all’Esperto.

MODALITÀ DI PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE

Le offerte dovranno essere presentate via PEC all’Esperto r.tiscini@pec.studiotiscini.it e a Italiana Costruzioni S.p.A. italianacostruzionispa@arubapec.it.

DATA E LUOGO DI APERTURA DELLE OFFERTE - SVOLGIMENTO DELLA GARA

Qualora vengano presentate più offerte valide, l’Esperto convocherà in data 30 settembre 2026 alle ore 17:00 gli offerenti ammessi al fine di procedere ad una gara al rialzo a partire dall’offerta economica più alta fra quelle ricevute, con un rilancio minimo di Euro 20.000,00 (ventimila/00). L’aggiudicazione avverrà in favore dell’offerente che avrà formulato l’offerta più vantaggiosa per l’Operazione, tenuto conto del prezzo offerto e delle eventuali ulteriori condizioni proposte. La Società, con l’assenso dell’Esperto, si riserva la facoltà di ammettere le offerte alla procedura, nonché di non procedere all’aggiudicazione qualora nessuna delle offerte pervenute sia ritenuta congrua o conveniente, ovvero per sopravvenute esigenze della Composizione Negoziata.

TERMINE PER LA STIPULA DEL CONTRATTO DEFINITIVO

L’aggiudicatario dovrà addivenire alla stipula del contratto definitivo avente a oggetto la compravendita dell’Immobile e la cessione della Posizione Contrattuale entro e non oltre 5 giorni lavorativi dall’omologazione definitiva dell’Accordo di Ristrutturazione dei debiti ex artt. 57, 61 e 63 CCII.. Il contratto definitivo sarà stipulato dinanzi a notaio designato dalla Società di intesa con l’Esperto, con spese a carico dell’acquirente.

EFFETTI DEL TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE E DELLA CESSIONE DELLA POSIZIONE CONTRATTUALE

Il trasferimento dell’Immobile avverrà nello stato di fatto e di diritto in cui lo stesso si troverà al momento della stipula del contratto definitivo, con ogni accessorio, pertinenza, ragione e azione. La cessione della Posizione Contrattuale avverrà limitatamente alla porzione di diritti e obblighi spettanti a Italiana Costruzioni S.p.A. ai sensi dell’Accordo Programmatico Tor Pagnotta, nello stato giuridico e contrattuale risultante dalla documentazione resa disponibile, e nei limiti e alle condizioni previste dalla legge applicabile e dallo stesso Accordo. La vendita dell’Immobile sarà effettuata a corpo e non a misura. Si applicano, in quanto compatibili, le tutele in favore dell’acquirente in buona fede.

DIRITTO DI PRELAZIONE

Ai sensi dell’art. 8 dell’Accordo Programmatico Tor Pagnotta, qualora una delle Parti intendesse cedere a terzi le aree, è tenuta a comunicare mediante PEC la propria volontà alle altre Parti, invitandole a presentare entro i successivi 30 (trenta) giorni, mediante PEC, un’offerta per l’acquisto dell’area, indicando il prezzo di acquisto, le modalità e i tempi di pagamento proposti. Nei successivi 15 (quindici) giorni la parte venditrice comunicherà mediante PEC alle altre Parti se intende accettare o meno l’offerta.

Le Parti dell’Accordo Programmatico Tor Pagnotta sono: Navarra Iniziative Immobiliari S.r.l., Italiana Costruzioni S.p.A., Magliana S.r.l., Italsac 90 S.r.l., Costruzioni Immobiliari 2010 S.r.l. e Potmos S.r.l..

L’aggiudicazione dell’Operazione è subordinata al mancato esercizio del diritto di prelazione spettante alle suddette Parti, nei termini e secondo le modalità previsti dall’Accordo Programmatico Tor Pagnotta, nonché, ove richiesto ai sensi dell’art. 1406 c.c., al rilascio del consenso delle altre Parti alla cessione della Posizione Contrattuale, salvo diversa previsione dell’Accordo stesso o della disciplina applicabile alla Composizione Negoziata della Crisi.

GRAVAMI E FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalla visura ipotecaria aggiornata al 27 agosto 2026 risultano iscritte sull’Immobile le seguenti ipoteche giudiziali:

(i) ipoteca giudiziale iscritta in data 22 luglio 2025, presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma 1, al Registro Generale n. 96938 e al Registro Particolare n. 18661, , a favore di Sigismondi Costruzioni S.r.l. (C.F. 02301520603, con sede in Veroli - FR) e contro Italiana Costruzioni S.p.A. (C.F. 03798481002), derivante dal Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Roma n. 15284/2024 del 15 febbraio 2025; e Il capitale dell’ipoteca è pari a Euro 160.991,03 e il totale iscritto è pari a Euro 90.000,00. L’ipoteca è iscritta per un totale più basso rispetto all’ingiunzione originaria in quanto la società debitrice ha già in parte versato le somme dovute. La formalità ipotecaria riguarda altresì l’immobile sito in Via di Tor Pagnotta n. 351, censito al Foglio 887, particella 109.

(ii) ipoteca giudiziale iscritta in data 25 agosto 2025, presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma 1, al Registro Generale n. 111621 e al Registro Particolare n. 21458, derivante dal Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Roma n. 12024/2025 del 17 agosto 2025. Tale formalità risulta riferibile al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo notificato da Sartorello Building S.r.l., a seguito del quale era stato successivamente notificato, in data 16 settembre 2025, un atto di pignoramento. La relativa esposizione è stata successivamente liquidata da Italiana Costruzioni S.p.A. in data 10 ottobre 2025. A seguito del pagamento, Sartorello Building S.r.l. ha depositato rinuncia agli atti esecutivi ex art. 629 c.p.c. e, con provvedimento del 16 ottobre 2025, il Giudice dell’Esecuzione del Tribunale Ordinario di Roma – Terza Sezione Civile – Esecuzioni Mobiliari, nell’ambito della procedura R.G.E. n. 13287/2025, ha dichiarato l’estinzione della procedura esecutiva, disponendo altresì lo svincolo delle somme pignorate e la liberazione dei terzi dagli obblighi di legge.

I dati completi relativi alle suddette formalità pregiudizievoli, inclusi gli importi iscritti e i nominativi dei creditori, saranno resi disponibili nella data room virtuale.

TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI

I dati personali forniti dagli offerenti saranno trattati in conformità al Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e al D.Lgs. 196/2003 e ss.mm.ii., esclusivamente per le finalità connesse allo svolgimento della presente procedura competitiva. Titolare del trattamento è Italiana Costruzioni S.p.A.. L’informativa completa sul trattamento dei dati personali è disponibile nella data room virtuale.

LEGGE APPLICABILE E FORO COMPETENTE

La presente procedura competitiva è regolata dalla legge italiana. Per qualsiasi controversia derivante dalla o connessa alla presente procedura è competente in via esclusiva il Tribunale di Roma.

PUBBLICITA’ PER CONSULTAZIONE AVVISO DI VENDITA INTEGRALE E ALLEGATI

Il presente estratto dell’avviso di vendita ha carattere di sintesi.

Si invitano, pertanto, i soggetti interessati all’acquisizione dell’Immobile e della Posizione Contrattuale a richiedere l’accesso alla data room virtuale appositamente costituita, contattando quanto prima Italiana Costruzioni S.p.A. italianacostruzionispa@arubapec.it e/o R&S Advisory g.bindi@res-advisory.it e l’Esperto r.tiscini@pec.studiotiscini.it.

L’accesso alla data room virtuale è subordinato alla sottoscrizione di una manifestazione di interesse e di un accordo di riservatezza (NDA), da richiedere ai contatti indicati.

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